BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE: Mieszkaniowy niedosyt

Do realizacji tych postulatów wykorzystuje tzw. mieszkaniowy zasób gminy. Problem w tym, że zasób ten jest w większości miast bardzo skromny, a liczba oczekujących na mieszkania komunalne potężna. Dla przykładu w Krakowie na przydział gminnego lokum czeka ponad 3 tys. osób, z czego ponad połowa to chętni na mieszkania komunalne, zaś prawie 900 osób ma wyroki eksmisyjne i czeka na lokal socjalny. W Łodzi, mieście, które dysponuje około 68 tysiącami lokali, na mieszkanie komunalne czeka prawie 1700 osób, zaś na lokal socjalny ponad tysiąc łodzian. W Zabrzu, gdzie jest prawie 20 tysięcy mieszkań komunalnych, na wolne lokale czeka kilka tysięcy chętnych, a problem ten nie dotyczy tylko dużych miast.

Znaleźć sposób na mieszkania
Ratunkiem dla wszystkich gmin byłoby nowe budownictwo komunalne, TBS-y oraz prywatni deweloperzy. Tyle że większości miast nie stać na wybudowanie brakujących bloków, a wielu mieszkańców – na kupno nowych lokali u deweloperów. Wiele miast szuka środków na budowę mieszkań komunalnych, oferując dotychczasowym najemcom wykup mieszkań. Jest to szczególnie opłacalne dla lokatorów, bowiem wiele samorządów oferuje bonifikaty przy wykupie lokali, a to oznacza znacznie niższe koszty nabycia mieszkania niż na wolnym rynku. Sama procedura przygotowania mieszkania do sprzedaży i transakcja sprzedaży trwa od kilku do kilkunastu miesięcy. Do tego większość spraw proceduralnych spada na gminę, która musi sporządzić opinię dotyczącą przeznaczenia działki w planie miejscowym zagospodarowania oraz sposobu jej zagospodarowania, podzielić nieruchomość – wydzielić działkę, na której posadowiony jest budynek i wykonać „opis i mapę”, założyć księgę wieczystą.

Trudno jednak liczyć, że ze sprzedaży mieszkań komunalnych najemcom uzbiera się na budowę nowych lokali, dlatego samorządy szukają innych możliwości.

Jedną z nich może być realizacja takich inwestycji we współpracy z partnerem prywatnym. Partner, w porozumieniu z gminą, przygotowuje i realizuje inwestycję, i na ten cel zaciąga kredyt budowlany. Natomiast gmina udostępnia należące do niej tereny lub budynki. Zwykle przy realizacji takiej inwestycji gmina zawiera z partnerem umowę o wynajem określonej liczby mieszkań na określony czas. Wysokość czynszu kontraktowego ustalana jest na podstawie stosowanych stawek lokalnych i kalkulacji dochodowości z inwestycji, uwzględniającej wynajem przez partnera mieszkań także innym najemcom. Gmina za lokale przeznaczone na cele socjalne płaci czynsz kontraktowy, z kolei najemcy wpłacają pieniądze za czynsz na konto gminy. W ten sposób gmina pokrywa różnicę między czynszem płaconym przez najemców ustalonym przez gminę a czynszem kontraktowym, który przeważnie będzie wyższy od czynszu komunalnego.

Morze potrzeb
Choć każda ekipa rządząca obiecuje pomoc samorządom w rozwiązaniu tego problemu, to jak do tej pory żaden z projektów wsparcia budownictwa komunalnego nie był na tyle skuteczny, aby w realny sposób wspomóc samorządy. Dotyczy to również wspólnych zamierzeń gmin i prywatnych inwestorów, bowiem brakuje odpowiedniego wsparcia choćby w postaci funduszu gwarancyjnego, który dawałby większą pewność przy zaciąganiu zobowiązań finansowych na tego rodzaju zadania.

Niektóre miasta, nie czekając na ustawowe gwarancje same starają się rozwijać budownictwo komunalne. Jednym z nich jest Ruda Śląska. Co prawda w tym 147-tysięcznym mieście na mieszkania komunalne czeka jeszcze 3900 osób, zaś na mieszkania socjalne ponad 1400, to i tak miasto może pochwalić się oddaniem w 2007 roku blisko 300 nowych mieszkań. Inwestycje mieszkaniowe zostały zrealizowane w ramach mieszkalnictwa komunalnego, socjalnego oraz w Towarzystwach Budownictwa Społecznego. Do tego należałoby dodać osiem parterowych budynków, w których znajduje się 48 mieszkań socjalnych za 3 500 000 zł. Jedną z największych inwestycji w budownictwie komunalnym było zakończenie budowy 128 nowych mieszkań komunalnych oddanych do użytku w sierpniu 2007 roku.

– To największa tego typu inwestycja w ostatnim czasie, wcześniej powstały osiedla komunalne Nowa Wieś i Magnolii z 190 nowymi mieszkaniami w zaadaptowanych na cele mieszkaniowe budynkach przy ul. Raciborskiej, Bytomskiej, Styczyńskiego i Piernikarczyka. Osiem nowych budynków to pierwszy etap tej inwestycji – wymienia prezydent Rudy Śląskiej, Andrzej Stania.

W czerwcu 2007 roku prezydent miasta podpisał porozumienie z Międzyzakładową Górniczą Spółdzielnią Mieszkaniową dotyczące wynajmu mieszkań z zasobu spółdzielni. Mieszkania te przeznaczone zostały dla osób posiadających prawo do lokalu socjalnego orzeczonego wyrokiem sądu. Spółdzielnia wystąpiła z ofertą wynajmu 81 mieszkań.

– Umowa ze spółdzielnią mieszkaniową, której celem było zdobycie dodatkowych lokali socjalnych, stanowi jedno z bardziej innowacyjnych rozwiązań stosowanych przez samorządy – wyjaśnia Andrzej Stania.
W ubiegłym roku nowych lokatorów znalazło 87 mieszkań w trzech blokach zrealizowanych w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego. W Rudzie Śląskiej ta forma budownictwa rozwija się od 2001 roku. Pierwsze mieszkania w ramach TBS powstały przy ul. Kubiny. Zamieszkało tam 78 rodzin. Kolejną inwestycją TBS w Rudzie Śląskiej była adaptacja na cele mieszkalne budynku hotelowego – 40 mieszkań. Ostatnią tego typu inwestycją realizowaną w ramach tyskiego TBS-u była budowa budynku z 28 jedno, dwu i trzypokojowymi mieszkaniami za prawie 3 900 000 zł.

Dla opracowania spójnego programu wiele miast decyduje się na przyjęcie całościowych strategii rozwoju mieszkalnictwa. W Tychach pierwsza strategia na lata 2000-2004 została przyjęta właśnie w 2000 roku. W tym czasie udało się wybudować 380 mieszkań gminnych w ramach programu rządowego przy udziale Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które jest spółką gminną. Udało się również oddać do użytku 68 lokali socjalnych w zaadaptowanym na ten cel byłym internacie. Do tego dochodzi prawie 350 mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, ponad 12000 wydanych pozwoleń na użytkowanie budynków mieszkalnych. Na koniec 2005 roku w mieście naliczono 46140 mieszkań, w tym 6992 to mieszkania komunalne.

Groźba odszkodowań
Pomimo tego liczba osób oczekujących na własny lokal mieszkalny zarówno z zasobów gminnych czy wybudowanych przez TBS stale rośnie. Na to wszystko nałożył się problem związany z zapewnieniem przez gminę, pod groźbą wypłaty odszkodowań na rzecz właściciela lokalu socjalnego każdej osobie, w stosunku do której sąd orzekł eksmisję, przyznając prawo do takiego lokalu. Szczególnie, że liczba oczekujących wzrasta. Wystarczy porównać to z liczbą orzeczonych wyroków eksmisyjnych z prawem do lokali do 2000 roku, w Tychach wydano ich 67 a od 2001 roku do końca marca 2006 -500. Widać to również w liczbie osób oczekujących na mieszkania socjalne, w 2003 roku takich osób było 57, w 2004 r. – 101, a w 2005 r. – 143. Dlatego też władze Tychów zdecydowały się na przygotowanie kolejnej Strategii Mieszkaniowej na lata 2006-2013, która w zamierzeniach jej twórców jest integralnym elementem strategii rozwoju miasta. Dzięki realizacji zapisów zawartych w strategii szacuje się, że zasób mieszkaniowy wzbogaci się 3682 mieszkania.