GOSPODARKA MIESZKANIOWA Samorządowy sposób na brak mieszkań

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest zła i znacząco odbiega od średniego poziomu europejskiego.

Problemem jest nie tylko brak mieszkań, ale też zły stan posiadanych. Wiele rodzin żyje w mieszkaniach za małych do ich potrzeb, w innych miejscach lokale są za duże i za drogie w utrzymaniu. Niepełnosprawni często zajmują lokale niedostosowane, w budynkach bez windy i podjazdów, podobnie jak osoby starsze.

Gminy postawione przed niezwykle trudnymi zadaniami budowania nowych lokali i zarządzania starym zasobem, jak zwykle, znalazły wiele sposobów radzenia sobie z sytuacją.

Gorzowska wymiana mieszkań
Biuro Zamiany Mieszkań w Gorzowie Wielkopolskim powstało w strukturach Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej i rozpoczęło działalność w styczniu 2009 roku. Przy jego organizacji i uruchomieniu wykorzystano doświadczenia gdańskie.

Najważniejszy zadaniem postawionym przed biurem jest pomoc osobom, których możliwości finansowe nie wystarczają do regulowania opłat i czynszu za zajmowane mieszkanie. Cel ten realizowany jest poprzez dokonywanie transakcji zamiany mieszkań o czynszach i opłatach wyższych – na niższe.

Wszelkie formalności załatwiane są przez pracowników biura, które może wystąpić także jako inicjator transakcji zamiany lokalu.
– Nikogo do zamiany mieszkania nie możemy jednak zmusić. Nasza praca polega często na przekonywaniu danej osoby o możliwości polepszenia swojego bytu. Korzyścią mogą być po prostu niższe opłaty, ale też np. centralne ogrzewanie lub winda – wyjaśnia Marcin Smela, dyrektor biura.

Przy okazji zamiany spłacane jest również zadłużenie ciążące na lokalu gminnym (jeżeli oczywiście występuje) przez osobę przejmującą ten lokal. Są to jedyne koszty, jakie ponosi osoba otrzymująca lepszy lokal.
– Tak naprawdę zamian dokonuje się we wszystkich możliwych przypadkach. Komuś może zależeć na lepszym punkcie, wyższym standardzie nawet kosztem metrażu lub odwrotnie, ktoś chce mieć większe mieszkanie nawet kosztem gorszego standardu – opisuje Marcin Smela.

Biuro Zamiany Mieszkań prowadzi internetową bazę danych lokali mieszkalnych zgłoszonych do zamiany. Z tej bazy mogą korzystać mogą wszyscy mieszkańcy miasta.

Chorzowska adaptacja pustostanów
Chorzów, co charakterystyczne dla miast aglomeracji górnośląskiej, posiada grupę bardzo dużych mieszkań, o powierzchni 120-140 m kw. Wysoki czynsz, a przede wszystkim znaczne koszty eksploatacji stanowią poważną barierę finansową dla potencjalnych najemców. W efekcie lokale te, choć mieszkaniowo atrakcyjne, przez długi czas stanowiły pustostany. W 2006 roku władze miasta wpadły na z pozoru prosty pomysł, żeby mieszkania wyremontować i wynająć. Zaproponowano jednak, by zaoferować do wynajęcia poszczególne pokoje lub łóżka, a nie wyłącznie całe mieszkania. Technicznie i organizacyjnie sprawę powierzono Zakładowi Komunalnemu PGM w Chorzowie.

Wszystkie udostępnione mieszkania (pięć mieszkań – 39 łóżek) są praktycznie stale wynajęte. Zakład Komunalny „PGM” w Chorzowie poniósł nakłady na remont i wyposażenie jednego mieszkania, wynoszące średnio około 86 tys. zł. Okres zwrotu inwestycji szacowany jest na maksimum 5 lat.

Proponowane pokoje są zazwyczaj dwuosobowe, zaś na koszt wynajmu składają się średni miesięczny czynsz w wysokości 200 zł za osobę, a także zaliczkowe opłaty za media.

Z mieszkań tych korzystają najczęściej studenci, osoby uczące się, nowe rodziny, generalnie ludzie młodzi, których nie stać na wynajęcie lub kupno mieszkania z oferty rynkowej.

PGM zatrudnia też sprzątaczkę, która raz w tygodniu przychodzi do każdego mieszkania i sprząta wspólną kuchnię, łazienkę i przedpokój.

Białystok wynajmuje od prywatnych właścicieli
Białystok, by zaspokoić potrzeby rodzin oczekujących w kolejce na lokal z zasobów gminnych, wynajmuje lokale na wolnym rynku. Urzędnicy negocjują ceny z właścicielami i dopłacają różnicę między kosztem wynajmu, a czynszem w mieszkaniach komunalnych. Zwykle jest to ok. 200-250 zł.

Gmina robi to w ramach programu „Chcesz wynająć mieszkanie? Zrób to gminie Białystok”. Zdaniem dyrektora Zarządu Mienia Komunalnego Andrzeja Ostrowskiego, aby rozładować długą kolejkę oczekujących potrzeba ok. 30-40 mieszkań. W zasobie miasta jest wiele budynków w złym stanie technicznym, wymagających szybkiego remontu. Przekwaterowanie do wynajętych mieszkań rodzin dotychczas zamieszkujących te budynki, daje możliwość generalnego remontu.

Głównym problemem z wynajmem mieszkań jest nieufność wobec lokatorów wskazanych przez miasto. Urzędnicy z Białegostoku zapewniają, że dobierają osoby sprawdzone, co do których nie było nigdy żadnych zastrzeżeń. Miasto ma też wiele atutów jako najemca, bowiem zapewnia terminowość wpłat, stałość wynajmu i bezkonfliktowość, dlatego wynajmowanie miastu cieszy się popularnością.



Wiesław Szczepański
wiceprzewodniczący Sejmowej Komisji Infrastruktury

Prawie jedna czwarta mieszkań, będących dziś w zasobach gmin, została zbudowana przed 1945 rokiem. Najwięcej mieszkań w Polsce zostało wybudowane w latach 70. i 80. ubiegłego stulecia. Jednakże są to mieszkania wykonane z tzw. wielkiej płyty, a więc w najgorszej technologii. Szacuje się, że w Polsce w najbliższym okresie trzeba będzie wyburzyć nawet do 800 tys. mieszkań, a drugie tyle pilnie potrzebuje remontu. Z tej ilości znaczną część stanowi zasób komunalny.
Bez aktywnego finansowego wsparcia ze strony budżetu państwa, dobrego prawa, bez woli rad gmin i ich włodarzy nie uda się rozwiązać problemu mieszkaniowego w gminach.
Ostatnio Najwyższa Izba Kontroli opublikowała swoje wyniki kontroli w tym zakresie. Spostrzeżenia są zatrważające. Większość gmin nie prowadzi aktywnej polityki mieszkaniowej. Wiele nie ma własnych mieszkań komunalnych. Nie potrafi rozwiązać problemu braku mieszkań socjalnych.


Marcin Smela
kierownik Biura Zamiany Mieszkań w Gorzowie Wielkopolskim

Bardzo ważną funkcją Biura Zamiany Mieszkań, jest zmniejszanie liczby dłużników zalegających z opłatami za lokale komunalne. Zachęcając najemców mieszkań, generujących wielotysięczne zadłużenie, do dobrowolnej zamiany lokalu na inny, unika się w efekcie postępowania
sądowego i egzekucyjnego, prowadzącego zwykle do przymusowej eksmisji. Rezultatem tych działań jest też spłata dotychczasowego zadłużenia przez osobę, która jest stroną umowy zamiany. Osoba ta przejmuje zadłużenie dotychczasowego najemcy i równocześnie uzyskuje interesujące ją większe, lub znajdujące się
w lepszym punkcie mieszkanie.
Mieszkania, dotychczas zadłużone, nie generują już dalszego zadłużenia, a czynsz płacony jest na bieżąco. Pieniędzy tych nie udałoby się prawdopodobnie odzyskać w inny sposób.
W praktyce górną granicą zadłużenia lokalu, pozwalającą na zamianę jest ok. 30-40 tys. zł. Najwyższa kwota jaka została odzyskana jednorazowo, dzięki zamianie mieszkań, to 34 tys. zł.


Forum Samorządowe nr 3/40