Zygmunt Ziobrowski: Gminy są pod wielkim naciskiem inwestorów

Ola Brzozowska: Samorządy różnie podchodzą do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O ile gminy mają uchwalony taki plan, o tyle duże miasta podchodzą do niego z rezerwą. Skąd niechęć miast do m.p.z.p.?

Zygmunt Ziobrowski, profesor nadzwyczajny Instytutu Rozwoju Miast: Pogląd niesłuszny, ale częściowo rozumiem ich zniechęcenie. Pomimo upływu ponad 20 lat od wprowadzenia gospodarki rynkowej planowanie przestrzenne nie zmieniło dawnego instrumentarium i nadal stosowane są głównie pozwolenia i zakazy, co w odczuciu właścicieli nieruchomości i inwestorów czyni je narzędziem bardziej represyjnym niż prorozwojowym.
Gminy są pod wielkim naciskiem inwestorów i właścicieli nieruchomości, którzy chcą, aby ich własność była gruntem budowlanym. Dlatego powszechna jest tendencja do przekwalifikowania dotychczasowego użytkowania z rolnego na budowlane. To przekwalifikowanie nie wynika jedynie z chęci budowania, ale przede wszystkim z chęci podniesienia wartości działki. Deweloperzy podchodzą do działki jak do metra kwadratowego mieszkania, liczy się zysk. Gminy natomiast im ulegają, ponieważ chcą się rozwijać. Nie ma jak do tej pory mediatora, który przerwałby ten proces w racjonalnym momencie. Istotną przyczyną braku m.p.z.p. jest także łatwiejsza droga do uzyskania pozwolenia na budowę, czyli decyzja o warunkach zabudowy. Interpretacja przepisów dot. decyzji o warunkach zabudowy pozwala praktycznie na wszystko. A problem leży w interpretacji zasady „dobrego sąsiedztwa”. Dotyczy ona działek, które sąsiadują z jakąś zabudową. Budynki, które na nich powstaną powinny nawiązywać tej zabudowy formą i sposobem użytkowania.

W praktyce niestety pojęcie działki sąsiedzkiej zostało rozszerzone do znacznych terenów, a istniejący sąsiad może być ruderą, a nie „dobrym sąsiadem” (czytaj wzorowym), a ponadto przeznaczenie tej działki nie musi być zgodne ze studium. Tworzy się wyjątkowy bałagan. W 2011 r. na 200 tys. wydanych decyzji o pozwoleniu na budowę tylko 60 tys. stanowiły decyzje oparte na planach miejscowych.

W ostatnich latach obserwowaliśmy wzrost liczby inwestycji mieszkaniowych, powstały duże osiedla bez infrastruktury czy przedszkoli, bo to się bardziej opłaca deweloperom. Czy m.p.z.p. nie zmuszałby inwestorów do przeprowadzenia inwestycji niezbędnych dla mieszkańców?
Gmina bardzo często jest pod presją inwestora. W procedurze sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego można zbadać, czy infrastruktura społeczna na obszarze objętym planem bądź w jego otoczeniu jest wystarczająca. Procedura dopuszcza przeznaczenie terenu pod inwestycje publiczne, nie jest to jednak praktykowane. Proces planowania przestrzennego sprowadzono do bardzo uproszczonej procedury, jaką jest rozpatrzenie wniosków, dokonanie uzgodnień i uzyskanie opinii. Inwestorzy to wykorzystują i wywierają nacisk na gminę. Natomiast władze gmin nie wytrzymują presji i im ulegają. Wielokrotnie spotkałem się z opinią, że m.p.z.p. utrudnia inwestowanie. Tak jakby nie istniał interes publiczny związany
z ochroną dóbr kultury i przyrody, zabezpieczeniem terenów dla zieleni, usług publicznych, sportu, sieci transportu i innych urządzeń wspólnych. Interesy te trzeba jednak pogodzić. Odpowiedzialność muszą wziąć na siebie zarówno deweloperzy, jak i właściciele nieruchomości, władze gminy i urbaniści.

Z drugiej strony, czy ustanowienie jednego, sztywnego planu zagospodarowania przestrzennego nie byłoby blokadą dla rozwoju gmin?
Można postawić tezę, że plan miejscowy hamuje rozwój inwestycji, ale jego brak prowadzi do chaosu, jaki już dziś obserwujemy na terenach nie objętych planami. Nie należy zapominać, że podstawowymi zadaniami planów miejscowych są: ochrona interesów publicznych, redukowanie konfliktów pomiędzy użytkownikami przestrzeni, równoważenie rynku nieruchomości, pobudzanie rozwoju.


Więcej czytaj w "Forum Samorządowym" nr 4 (77)