Mieszkaniowy bat na gminy

Obowiązek zapewnienia mieszkań socjalnych nałożył na samorząd Trybunał Konstytucyjny orzeczeniem z 11 września 2006 r., w którym zobligował gminy do wypłaty pełnych odszkodowań właścicielom lokali, jeśli nie zapewnią oni lokali socjalnych osobom z wyrokami eksmisyjnymi. Do tego właściciele lokali, w których mieszkają osoby z takimi wyrokami, mogą żądać od gminy odszkodowania w wysokości odpowiadającej rynkowym stawkom czynszu, jakie uzyskaliby za wynajęcie mieszkania. Zanim sędziowie Trybunału Konstytucyjnego przyjęli takie rozwiązanie, gminy płaciły właścicielowi tylko różnicę między czynszem za mieszkanie a stawką wolnorynkową. O takie rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego od lat walczyły spółdzielnie mieszkaniowe i prywatni właściciele, którzy latami nie mogli pozbyć się dłużników. Co innego gminy, które mówią o nałożeniu na nie kolejnego obowiązku bez zapewnienia pieniędzy. W takim duchu wypowiedział się w styczniu tego roku Zarząd Śląskiego Związku Gmin i Powiatów. W swym stanowisku stwierdza, że po wyroku Trybunału Konstytucyjnego gminy są zmuszone do wypłat pełnych odszkodowań, a to „spowoduje ogromne problemy dla budżetów gmin, które w pełni muszą przejąć obowiązek odszkodowawczy, zaś pomoc budżetu państwa dla gmin dotychczas praktycznie nie istniała”.

Skala problemu
Z danych Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu wynika, że od połowy 2003 do końca 2006 na odszkodowania dla właścicieli wydano z kasy miasta ponad 600 tys. złotych. Teraz kiedy miasto będzie musiało wypłacać całą kwotę szacuje się, że może to być nawet 6 milionów złotych w skali roku, bowiem na realizację w tym mieście czeka około 1000 wydanych już wyroków eksmisyjnych.

W jeszcze gorszej sytuacji jest Kraków, który w związku z wyrokami eksmisyjnymi musi zapewnić aż 1,6 tys. mieszkań socjalnych lub wypłacić odszkodowania sięgające nawet 10 mln zł rocznie.

Samorządy nie są przygotowane na takie wydatki. Kraków wprawdzie zarezerwował w budżecie na 2007 rok 5,5 mln zł na odszkodowania, ale to i tak za mało, bowiem liczba eksmisji, zwłaszcza w spółdzielniach rośnie w zastraszającym tempie.

– W Chorzowie wypłacono dotąd ok. 21 tys. zł tytułem odszkodowania za czas oczekiwania na wskazanie lokalu socjalnego. Były to jednakże wypłaty dokonywane „na starych zasadach", czyli przed zmianą przepisów. Według nowych uregulowań prawnych wpłynęło 30 wniosków o wypłatę na ogólną kwotę ok. 90 tys. zł. Jest to wysokość żądanych odszkodowań, nie oznacza to jednak, że miasto tyle zapłaci. Do wypłaty odszkodowań na nowych zasadach jeszcze nie przystąpiliśmy. Aktualnie pracujemy nad stworzeniem mechanizmu umożliwiającego gminie wystąpienie z powództwem regresowym w stosunku do osoby, wobec której orzeczona została eksmisja, które chociaż w części kompensowałoby gminie wypłacone odszkodowanie – wyjaśnia Aleksandra Siembiga z Biura Prasowego Urzędu Miejskiego w Chorzowie.

Wybudować socjalne
Gminy mogłyby uniknąć płacenia odszkodowań, gdyby miały lokale socjalne. W Poznaniu jest prawie 400 mieszkań socjalnych i ponad 1300 lokali o obniżonym standardzie, do których też trafiają eksmitowani, zaś wniosków o przyznanie mieszkań socjalnych jest niemal tysiąc. Nie lepiej jest w mniejszych miastach. W Mikołowie tylko z jednej spółdzielni mieszkaniowej wpłynął do gminy wniosek o wypłatę 300 tys. złotych. Radni odrzucili uchwałę uznając, że wypłata stworzyłaby niebezpieczny precedens.

– Jeśli wypłacilibyśmy jednej spółdzielni to konsekwencją byłyby wnioski skierowane do gminy od innych spółdzielni i prywatnych właścicieli o zapłatę za dłużników. Do tego byłby to sygnał dla innych dłużników, że nie warto płacić, skoro samorząd i tak za nich to zrobi – argumentuje mikołowski radny Jerzy Sztajgli. Takie głosy wśród samorządowców nie są odosobnione. Władze Krakowa już zapowiedziały, że będą wypłacać tylko różnicę między dotychczasowym czynszem a wolnorynkowym, opierając się na przepisach o szkodzie z kodeksu cywilnego, a nie na przepisie zakwestionowanym przez Trybunał. Jednak takie postępowanie naraża samorządy na jeszcze wyższe koszty związane z przegranymi procesami. Wrocław już przegrał dwie sprawy o pełne odszkodowanie, kilkanaście kolejnych jest w toku.

– Jeśli gmina nie ureguluje tych należności dobrowolnie, spółdzielnia będzie mogła ją pozywać. Byłoby to najgorszym rozwiązaniem, bowiem na etapie porozumienia ograniczamy się do czynszu, a unikamy zapłaty odsetek i kosztów procesu – mówi wiceburmistrz Mikołowa Adam Zawiszowski.

W Toruniu, gdzie od 2005 roku realizowany jest program, którego celem jest zwiększenie zasobu mieszkaniowego gminy udało się wykorzystać na mieszkania socjalne kilka obiektów. W 2005 roku na ten cel zaadaptowany został budynek byłego internatu dzięki czemu uzyskano 38 lokali socjalnych, w 2006 roku wybudowano cztery nowe budynki ze 127 lokalami socjalnymi i zaadaptowano na mieszkania socjalne budynek pokoszarowy. Łącznie uzyskano w ten sposób 30 lokali socjalnych. Obecnie trwa adaptacja podobnych pomieszczeń na lokale socjalne. Planuje się w ten sposób uzyskać 40 lokali socjalnych. Jednak na tym kończą się możliwości wykorzystania już istniejących budynków z przeznaczeniem na lokale socjalne. Dlatego koniecznym staje się budowa nowych. Problem w tym, iż mieszkańcy nie zawsze zgadzają się na wytyczenie nowych lokalizacji pod tego typu inwestycje mieszkaniowe. Do tego potrzebna jest umowa społeczna z obywatelami.

Kwadratura koła
Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gminy mają obowiązek zapewnienia eksmitowanym lokatorom mieszkań socjalnych. Jednak nie są w stanie niezwłocznie zaproponować osobom eksmitowanym takiego lokalu. W konsekwencji właścicielom lokali przysługują roszczenia odszkodowawcze, które dość skutecznie drenują samorządową kasę. Efekt jest taki, że zamiast wydawać pieniądze na budowę mieszkań socjalnych, gminy wydają je na zaspokojenie potrzeb spółdzielni czy właścicieli prywatnych. Dlatego samorządy, które nie mogą same rozwiązać tego problemu zwróciły się o pomoc rządu.

Na razie z budżetu państwa wspierany jest pilotażowy program dofinansowania. Został on wprowadzony przed czterema laty jednak w bardzo małej skali. Pomocą ma być przyjęta w grudniu 2006 roku ustawa o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. Dzięki niej gminy mogą ubiegać się o wsparcie Funduszu Dopłat na wspomaganie takiego budownictwa. Pomoc na rzecz rozwoju budownictwa socjalnego będzie wynosić od 20 do 40 proc. kosztów obiektu, co okazuje się niewystarczające, gdyż resztę ma dołożyć gmina. Dlatego zdaniem samorządowców jedynym rozwiązaniem jest pokrycie odszkodowań na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych przez budżet państwa, wątpliwe jednak aby pomysł ten znalazł akceptację rządzących.

W socjalnym nie płacę
Łaziska Górne jest jedną z tych gmin, której udało się w ostatnim czasie wybudować mieszkania socjalne. Obecnie w gminie jest 119 mieszkań komunalnych. Czynsz jest symboliczny: 30 - 40 złotych, ale i tak z 119 lokali, 89 mieszkań jest zadłużonych. Długi czynszowe w mieszkaniach socjalnych i komunalnych stają się dla budżetu miasta coraz poważniejszym problemem. Dziś jest to kwota prawie 400 tys. złotych, która obrasta w odsetki. Jednak jak mówi Antoni Moroń, dyrektor Zakładu Inżynierii Miejskiej w Łaziskach Górnych. – Są to osoby, które nie płacą od lat, ale nie ma możliwości ich eksmitowania, bowiem są to już mieszkania o najniższym standardzie.

Niewiele lepiej z regulowaniem czynszów jest wśród lokatorów mieszkań komunalnych. Gmina ma 170 lokali, zadłużonych jest 90. Co prawda miasto stara się odzyskać te pieniądze, ale rezultat jest więcej niż marny, bowiem ze 107 spraw, które trafiły do sądu tylko siedem zostało zakończonych i przekazanych komornikowi, a temu udało się uzyskać kwotę równoważną zaledwie jednemu procentowi sumy, na jaką opiewają pozwy złożone do sądu.

Kontenery dla dłużników
Problem lokatorów, którzy nie płacą za lokale komunalne czy nawet socjalne dotyczy wielu gmin. Jedne godzą się z tym wiedząc, że i tak nie ma gdzie tych osób ulokować, inne starają się w jakikolwiek sposób zmobilizować mieszkańców lokali socjalnych do płacenia. W leżącym na pograniczu Śląska i Małopolski Sławkowie wybudowano metalowe kontenery przystosowane do mieszkania przez cały rok. Pierwszy taki pawilon z pięcioma mieszkaniami stanął na początku roku, obecnie trwa montaż kolejnego.

– Trafiają tutaj przede wszystkim osoby, które mają wyroki eksmisyjne z prawem do lokalu socjalnego – mówi Krystyna Biernat, kierownik Miejskiego Zarządu Budynków Komunalnych. Jak mówi, są to lokale dla jednej do maksimum trzech osób, ogrzewane elektrycznie, a każde mieszkanie ma osobne wejście i toaletę. Trwałość takiego pawilonu wynosi pięć lat, zaś jego koszt to 260 tys. złotych, a razem z podłączeniem mediów - 310 tys. zł. Powierzchnia mieszkań jest mała od 13 do 26 metrów kwadratowych, jednak lokatorzy płacą minimalny czynsz, wynoszący złotówkę za metr kwadratowy, a jak ktoś zalega z opłatami np. za prąd, zakład energetyczny montuje specjalne liczniki na żeton, który trzeba kupić w urzędzie miasta. Wystawienie kontenerowego pawilonu jest na pewno rozwiązaniem tańszym aniżeli budowa mieszkań socjalnych. Stąd spore zainteresowanie pomysłem Sławkowa. Już kilka gmin myśli o tym, by korzystać z tych doświadczeń.